[절세를 설계하는 칼럼] 아버님께 용돈드리며 ‘꼬마빌딩’ 가져오기

[절세를 설계하는 권영명세무사 칼럼] 아버님께 용돈드리며 ‘꼬마빌딩’ 가져오기​

■ 세대 간 절세와 자금출처까지 해결하는 스마트 증여 전략

최근 정부의 부동산 안정화 대책으로 주택 관련 규제가 강화되면서, 다주택자들은 증여 대신 ‘꼬마빌딩 증여’에 관심을 보이고 있다.

이는 단순히 부동산을 물려주는 차원을 넘어, 부모의 소득세 부담을 줄이고 자녀의 증여세 부담도 완화하면서 합법적인 자금출처를 마련할 수 있는 절세전략이다.

■ 건물만 먼저 증여하는 ‘절세 구조’

핵심은 토지는 부모가 보유하고, 건물만 자녀에게 증여하는 방식이다.

토지와 건물 중 상대적으로 저렴한 건물부터 증여하면, 자녀는 임대수익을 통해 차후 토지를 매입할 자금을 마련할 수 있다. 일명 ‘용돈 드리며 꼬마빌딩 가져오기’ 전략이다.

건물을 증여받은 자녀는 임대수익을 직접 챙기면서, 부모님께는 ‘토지사용료’ 명목으로 용돈을 드린다. 

부모는 소득 분산으로 종합소득세 부담을 줄이고, 자녀는 효도하면서 자연스러운 자금출처를 확보할 수 있다. 

이후 자녀는 누적 임대료로 토지 지분을 순차적으로 매입해 10년 내 꼬마빌딩 전체를 소유하는 시나리오를 완성할 수 있다.

■ 부담부 증여의 절세 효과

‘부담부 증여’란, 증여받는 재산에 채무(보증금·대출 등 부담) 가 함께 딸려 있는 상태로 증여받는 것을 

말한다. 

즉, 재산을 무상으로 모두 받는 게 아니라 일부는 채무를 인수하는 형태의 증여다. 

이 구조 덕분에 실제 증여가액이 줄어들어 증여세 부담이 크게 낮아지는 효과가 있다.

예를 들어, 시가 30억 원짜리 꼬마빌딩의 건물가액이 5억 원이라고 하자. 

건물만 증여받을 경우 증여세는 약 8천만 원이다. 

하지만 보증금 4억 원이 설정되어 있다면, 이 부분이 ‘부담’으로 인정되어 부담부 증여로 계산된다. 

결과적으로 실제 증여세는 약 5백만 원 수준으로 줄어든다. 단, 이 경우 부모가 보증금 부분에 대한 양도소득세를 부담해야 한다.

월세 수입이 연 1억 8천만~2억 원 정도라면, 부모님께 드릴 토지사용료(약 8천만 원) 를 제하고도 자녀는 연 1억 원가량의 순현금을 확보할 수 있다. 

이 자금으로 추가 투자를 병행하거나 토지 지분을 더 매입하면, 세금 부담 없이 꼬마빌딩 전체를 ‘내 것’으로 만드는 길이 열린다.

[절세를 설계하는 권영명세무사 칼럼] 아버님께 용돈드리며 ‘꼬마빌딩’ 가져오기​

■ 절세 효과 극대화하는 팁

부담부 증여를 활용하면 증여세 절세 효과가 극대화된다. 

자녀 부부 공동명의로 증여를 받으면 소득세·증여세 모두 분산되어 절세폭이 커진다. 

조기 증여를 통해 상속세 절감효과도 동시에 얻을 수 있다.

■ 주의해야 할 세 가지 포인트

1. 이월과세 주의

증여받은 건물을 10년 내 양도하면, 증여 당시 부모의 취득가액을 기준으로 양도소득세가 부과된다.

2. 세금계산서 발행

건물 증여 시에는 반드시 세금계산서를 교부해야 한다.

3. 토지사용료 지급

토지사용료를 실제로 지급하지 않으면, 무상사용에 따른 증여세가 추가 부과될 수 있다.

■ 절세는 타이밍이다

증여는 “언제 하느냐”가 세금의 크기를 결정한다.

여건이 된다면 하루라도 빨리 증여를 실행하는 것이 절세의 첫걸음이다.

아는 만큼 절세가 보이고, 실행해야 절세가 완성된다.

지금이 바로 ‘용돈 드리며 꼬마빌딩 가져오기’ 전략을 실행할 타이밍이다.