― 합법적인 절세와 내 집 마련의 현실적 해법
[절세를 설계하는 권영명세무사 칼럼] 부모님표 무상대출 활용하기
최근 정부의 강력한 주택안정화 대책으로 인해 1세대 1주택 비과세요건이 강화되고, 다주택자에 대한 양도소득세 중과세가 본격화되면서 주택 보유자들에게는 이른바 ‘양도세 폭탄’이 현실로 다가오고 있다.
양도세뿐만 아니라 종합부동산세 등 보유세 부담도 크게 늘었고, 여기에 더해 강력한 대출규제까지 겹치면서 수도권에서 자력으로 내 집을 마련하기란 점점 더 어려워지고 있다.
현재 시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 원 초과 주택은 4억 원 등으로 대출 한도가 차등 적용되고 있으며, 주택담보대출 스트레스 금리도 3%로 상향되어 실질적인 대출 가능 금액이 대폭 줄었다.
집값은 떨어지지 않는데 대출은 막힌, ‘이러지도 저러지도 못하는’ 상황이다.
💡 그래도 길은 있다 — ‘엄빠찬스’의 합법적 활용
이럴 때 능력 있는 부모님이 있다면 한줄기 희망이 될 수 있다.
바로 ‘엄빠찬스’, 즉 부모님의 여유자금을 무이자 또는 저이자로 빌려 활용하는 방법이다.
물론 부모로부터의 금전 무상대여는 원칙적으로 증여로 간주되어 증여세 과세대상이 되지만, 예외가 있다.
세법상 적정이자율(2025년 현재 연 4.6%)로 계산한 이자 금액이 연 1천만 원 미만이라면 증여로 보지 않는다.
이를 역산하면 약 2억 1,700만 원까지는 무상대여가 가능하다.
즉, 부모로부터 이자 없이 그 정도 금액을 빌려도 세금 문제는 발생하지 않는다.
🏡 실제 적용 예시
예를 들어 시가 10억 원짜리 아파트를 매입하려는 경우,
기본적으로 대출한도 범위내에서
금융권 대출 4~5억원을 받은 상태에서
본인 예금 등 여유자금 1~2억 원을 추가한 뒤
나머지는 부모님으로부터 **‘엄빠대출’ 4억 원(부모 각각 2억 원씩)**을 무이자로 빌려 조달할 수 있다.
이렇게 하면 비교적 수월하게 10억 원대 아파트를 취득할 수 있다.
또한 결혼한 자녀의 경우 부부 공동명의로 취득하고, 처가의 자금 지원(‘처가찬스’)까지 활용한다면 증여세 부담없이
더 많은 자금 융통도 가능하다.
실거주 의무가 없는 지역이라면 전세를 끼고 갭투자 형태로 금전무상대여를 활용할 수도 있다.
⚠️ 하지만 주의할 점도 있다
국세청은 직계존비속 간 금전거래를 항상 증여로 의심한다.
따라서 아래의 요건을 철저히 갖추어야 한다.
1. 자녀가 상환능력이 있는 직장인이거나 일정한 소득이 있을 것
2. 차용증 필수 작성: 대여금액, 상환기간(보통 3~5년), 이자율(무이자 가능)을 명시
3. 공증·내용증명 또는 확정일자 확보로 거래사실 증빙
4. 수시 상환 이력 확보: 여유 자금이 생길 때마다 일부라도 원금 상환
5. 금융계좌를 통한 입출금 기록 필수
국세청은 원금 전액 상환 시점까지 사후관리를 지속적으로 진행하므로,
투명한 금전거래 기록은 필수다.
만약 4억 원을 빌린 자금이 증여로 판단될 경우,
가산세를 포함해 약 8천만~9천만 원의 증여세가 부과될 수 있다.
✅ 마무리 — ‘떨리는 탈세’보다 ‘당당한 절세’로
금전 무상대여는 세법이 인정하는 합법적인 절세수단이다.
단, 거래증빙과 상환계획 등 사전 준비가 철저해야 함은 두말할 필요가 없다.
가족 간 금전거래가 평소 투명한 경우에만 이 제도를 활용하기를 권장하며,
불투명한 경우에는 오히려 국세청 금융거래조회로 역효과가 날 수도 있다.
항상 떨리는 ‘탈세’보다,
마음 편하고 기분 좋은 ‘절세’가 되시길 바란다.
[절세를 설계하는 권영명세무사 칼럼] 부모님표 무상대출 활용하기