[당신의 생각을 변호하는 김기윤 변호사 칼럼] 계약 끝났는데 세입자가 안 나간다면?
<김기윤 변호사의 생활법률 Q&A>
계약 끝났는데 세입자가 안 나간다면? 집주인의 실거주, 법적으로 이렇게 대응해야
[Q] 저는 아파트 소유자입니다. 2024년 2월에 세입자와 2년 전세계약을 최초로 체결했습니다. 내년 3월부터 제 아파트에서 거주할 일이 생겨서 2025년 12월경 임차인에게 양해를 구하고, 더 이상 전세 계약 연장을 못하게 하면서 2년이 되는 2026년 2월에 아파트 비워 달라고 말했습니다. 세입자는 당시만 해도 순순히 나가줄 것처럼 했지만, 올해 계약만기가 다가오자 제 실거주 목적을 입증하라고 합니다.
만약 실거주를 안 할 경우 위약금을 내야 한다며 계약서까지 만들어 서명하라고 했습니다. 저는 임차인이 가져온 계약서에 서명하지 않았고 집주인이 내 아파트에서 살겠다는데 무슨 입증까지 하냐며 돌려보냈습니다. 그 이후로 임차인은 아직까지 집을 안 나가겠다고 말하고 잇습니다. 정말 안 나가면 법적으로 어떻게 하나요?
[당신의 생각을 변호하는 김기윤 변호사 칼럼] 계약 끝났는데 세입자가 안 나간다면?
[A] 2020년 도입된 계약갱신청구권 제도로 세입자는 임대차 종료 전 6개월부터 1개월 전 사이에 한 번에 한해 2년 계약 연장을 요구할 수 있게 되었습니다. 집주인은 법에서 정한 예외 사유가 없는 한 이를 수용해야 합니다.
예외 중 하나는 ‘실거주’입니다. 집주인 또는 직계 존·비속이 실제로 해당 주택에 들어가 거주할 계획이라면, 계약을 갱신하지 않아도 됩니다. 단, 임대차 종료 6개월~2개월 전 사이에 세입자에게 갱신 거절 의사를 명확히 통지해야 하며, 이 시기를 놓치면 자동으로 계약이 연장되는 묵시적 갱신이 될 수 있습니다.
실거주를 사유로 갱신을 거절할 때는 단순한 말이 아닌 진정한 거주 의사가 중요합니다. 최근 대법원도 집주인이 실제로 거주할 계획이 있음을 명확히 입증해야 한다고 판시한 바 있습니다. 현재 거주 상황이나 전입 준비 등 객관적인 정황이 필요하며, 입증 책임은 집주인에게 있습니다.
질문 사례에서는 집주인이 실거주 예정이라 계약 연장을 거절했고, 세입자도 이를 수긍하는 듯했지만 만기가 가까워지자 실거주 입증과 위약금 계약을 요구했습니다. 이는 과거 일부 집주인들이 실거주를 핑계로 세입자를 내보낸 후 더 높은 전세금으로 재임대한 사례 때문입니다.
그러나 집주인은 별도 위약금 계약서에 서명할 의무는 없습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 타인에게 임대한 경우, 세입자에게 손해배상 책임이 있다고 명시합니다. 실제 판례에서도 수백만~수천만 원의 배상 결정이 있었습니다. 즉, 진짜 실거주라면 불이익은 없으며, 반대로 거짓일 경우 법적 책임이 뒤따릅니다.
그렇다면 세입자가 끝까지 버틴다면 어떻게 해야 할까요? 계약이 끝났는데도 세입자가 퇴거하지 않으면 불법 점유 상태가 되지만, 집주인이 임의로 짐을 빼거나 전기를 끊는 등의 실력행사는 위법입니다. 이 경우 반드시 법의 절차를 따라야 하며, 가장 먼저 명도소송(건물 인도 청구)을 제기해야 합니다.
이 소송에서 집주인은 계약이 적법하게 종료되었음을 입증해야 하며, 갱신 거절의 정당성과 실거주 계획의 진정성이 쟁점이 됩니다. 준비가 충실하다면 집주인이 승소할 가능성이 높고, 실제로 법 시행 이후 실거주 사유로 승소한 사례도 다수 존재합니다.
소송에서 승소하면 세입자는 일정 기한 내에 퇴거해야 하며, 응하지 않을 경우 법원을 통한 강제집행으로 집을 인도받을 수 있습니다. 집행관이 퇴거 계고장을 보내고, 최종적으로는 강제로 점유를 이전하게 됩니다.
추가로 세입자의 퇴거 거부로 인해 임시 거주비 등이 발생했다면 손해배상 청구도 가능합니다. 실제로 계약 만료 후 세입자 퇴거 지연으로 인해 집주인이 임시 거주 비용을 받아낸 사례도 있습니다.
정당한 실거주 목적이라면 법적 권리는 보호받을 수 있습니다. 다만 불필요한 소송을 피하기 위해 세입자와의 협의도 고려할 만하며, 실거주 사실을 입증할 수 있는 자료와 통지 절차를 철저히 준비하는 것이 중요합니다.
김기윤 변호사
부동산전문변호사
사법시험 51회 합격