[하남시민뉴스]

양도세 폭탄, 어떻게 피할 것인가?

지난 2025년 10월 15일, 정부는 주택시장 안정화 대책을 발표하며 서울 전 지역과 경기 일부 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정했다. 이로써 이제는 1주택자도 안심할 수 없는 시대가 되었다.

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10월 16일 이후 새로 지정지역에서 주택을 취득한 사람은 2년 이상 실제 거주해야만 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 기존부터 주택을 보유한 경우에는 종전과 같이 2년 이상 보유만 하면 비과세가 가능하지만, 거주의무 면제는 과거 이야기다.

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다주택자들은 말 그대로 ‘양도세 시한폭탄’을 안게 됐다. 내년 5월9일 이후 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%p를 가산, 3주택자 이상은 30%p를 가산한다. 지방소득세까지 포함하면 2주택자는 최고 75%, 3주택자는 최대 85%의 세율이 적용된다. 거기에 장기보유특별공제도 배제되므로 세 부담은 폭발적으로 늘어난다.

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한편, 취득세 중과도 무시할 수 없다. 비규제 지역은 1~3%지만, 조정대상지역은 8~12%까지 오른다. 결국 정부 대책은 다주택자에게 “내년 5월까지 정리하라”는 시한부 경고장이다.

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그렇다면 방법이 없을까?

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있다. 대표적인 절세 전략이 ‘저가양도’다. 예를 들어 시가 10억 원짜리 아파트를 자녀에게 7억 원에 양도하거나, 결혼한 자녀라면 부부 공동명의로 3.5억 원씩 나누어 양도하면 증여세 부담 없이 합법적으로 주택을 취득할 수 있다.

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혹시 취득자금이 부족하다면 아빠찬스를 활용할 수도 있다.

부모가 1.5억 원을 증여할 경우에 증여세는 약 1천만 원 수준에 불과하다. 자녀가 결혼을 앞두었거나 결혼 후 2년내라면 증여세 공제 전액 공제 혜택으로 부담 없이 취득자금을 마련할 수도 있다.

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은행 대출이 어려울 땐, 부모가 운영하는 법인으로부터 연 4.6%의 이자를 지급하고 차입하는 방법도 가능하다. 단, 모든 거래는 계좌이체를 통한 증빙이 필수다. 저가양도의 경우 양도자는 양도소득세를 내야 하고, 취득세 과세표준은 실거래가(7억)가 아니라 시가(10억)로 계산된다.

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특히, 부모가 1세대 1주택자라면 양도세 부담 없이 저가양도할 수 있어 절세효과가 극대화된다. 또한 일정 부분 증여세를 부담하더라도 대출이 있는 주택을 자녀에게 넘기는 부담부증여는 절세와 상속 설계를 함께 달성할 수 있는 효율적인 방안이다.

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“양도세 폭탄은 ‘맞는 것’이 아니라 ‘미리 해체하는 것’이다.”

세법의 변화는 빠르지만, 타이밍과 증빙 관리만큼은 납세자가 선택할 수 있다.

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​-2025년 10월 17일 세무법인 올림 권영명세무사 -

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